Nel terzo trimestre del 2024, il mercato immobiliare romano continua a crescere, seppur a ritmi contenuti, con un aumento dello 0,8% nei prezzi delle abitazioni usate. Tuttavia, le nuove costruzioni registrano una forte accelerazione, con un aumento annuo dell’8,1%. In parallelo, il recente taglio dei tassi della BCE offre respiro alle famiglie romane, riducendo le rate dei mutui a tasso variabile e migliorando le prospettive di accesso al credito. La ripresa delle compravendite e il calo dei tassi segnano una fase di transizione, con il mercato della capitale pronto a cogliere nuove opportunità di crescita.
Il terzo trimestre del 2024 si conclude positivamente per il mercato residenziale italiano, con un incremento dell’1,7% nei prezzi delle abitazioni usate, portando il valore medio a 1.851 euro al metro quadro. Secondo l’ultimo report di idealista, la variazione interannuale resta anch’essa in terreno positivo, con un aumento del 2,2%. Tuttavia, su base mensile si osserva un lieve calo dello 0,4%.
Roma: prezzi in lieve crescita del 0,8%
Roma si distingue con un aumento contenuto del 0,8% nei prezzi delle abitazioni usate durante il trimestre estivo, riflettendo un mercato in fase di transizione. Il rallentamento della domanda, dovuto ai continui rialzi dei tassi di interesse, ha portato a un aumento delle case invendute e a tempi di vendita più lunghi. Questo rallentamento ha limitato la crescita dei prezzi, sebbene il costo di possedere una casa rimanga elevato per molti romani, specialmente per chi ha un reddito medio.
Secondo Vincenzo De Tommaso, Responsabile Ufficio Studi di idealista, il mercato immobiliare italiano è entrato in una nuova fase nel 2024 dopo due anni di crescita costante. Nonostante la contrazione della domanda, i tassi di interesse in lieve calo, grazie al recente taglio della BCE, potrebbero migliorare la situazione per i potenziali acquirenti, inclusi quelli di Roma, purché la domanda non riprenda troppo rapidamente.
Andamento dei prezzi delle case nuove
Oltre alle abitazioni usate, i prezzi delle case nuove a livello nazionale hanno mostrato un’accelerazione significativa nel secondo trimestre del 2024. Secondo le stime preliminari dell’Istat, l’indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie è aumentato del 3,2% rispetto al trimestre precedente e del 2,9% rispetto allo stesso periodo del 2023.
Il contributo maggiore a questa crescita è stato dato dalle abitazioni nuove, che hanno registrato un aumento dell’8,1% su base annua, in forte accelerazione rispetto al +5,3% del trimestre precedente. A Roma, questo trend si riflette in una crescente domanda per abitazioni di nuova costruzione, soprattutto nei quartieri in fase di riqualificazione e nelle zone più periferiche, dove si concentra la maggior parte delle nuove offerte immobiliari.
Per quanto riguarda le abitazioni esistenti, la crescita dei prezzi è stata più contenuta, con un incremento dell’1,9%, ma comunque superiore rispetto al +0,8% del primo trimestre 2024. Questo andamento si inserisce in un contesto di lieve ripresa dei volumi di compravendita, che nel secondo trimestre sono aumentati dell’1,2%, un recupero rispetto al -7,2% del trimestre precedente.
L’accelerazione dei prezzi delle abitazioni, soprattutto quelle nuove, si manifesta in un contesto di ritrovata fiducia nel mercato immobiliare romano, dove l’interesse per le nuove costruzioni sta guadagnando terreno, spinto anche da interventi di ristrutturazione e riqualificazione urbana.
Andamento dei mutui: impatti del taglio dei tassi BCE
Il recente taglio dei tassi da parte della Banca Centrale Europea ha iniziato a far sentire i suoi effetti anche sui mutui, portando a un lieve raffreddamento delle rate mensili. Secondo il Codacons, il taglio dello 0,25% nei tassi determina un risparmio mensile compreso tra i 13 e i 30 euro per i mutui a tasso variabile più diffusi in Italia. Per un prestito immobiliare di 200.000 euro con durata di 25 anni, il risparmio complessivo potrebbe superare i 70.000 euro. Nel caso di un mutuo di 20 anni con importo compreso tra i 100.000 e i 200.000 euro, si prevede un risparmio annuo tra i 156 e i 324 euro.
Anche per i mutui a 30 anni, i benefici del taglio dei tassi si fanno sentire, con un risparmio medio compreso tra i 180 e i 360 euro all’anno. Ad esempio, per un mutuo di 125.000 euro a 25 anni, il risparmio mensile si attesta intorno ai 17 euro, per un totale di circa 204 euro annui. Secondo Facile.it, le rate dei mutui variabili potrebbero continuare a scendere nei prossimi mesi: la rata di un mutuo medio variabile di 126.000 euro in 25 anni, sottoscritto all’inizio del 2022, potrebbe scendere da 733 euro (ad agosto 2024) a 683 euro entro la fine dell’anno e a 634 euro entro giugno 2025.
Nonostante il calo dei mutui variabili, le banche continuano a offrire finanziamenti a tasso fisso più vantaggiosi. Secondo Mutuionline, un mutuo fisso con un TAN del 2,63% comporta una rata di 637 euro, il che si traduce in un risparmio di 24.000 euro sugli interessi rispetto alla migliore offerta variabile. Il mutuo fisso green, con un TAN del 2,46% e una rata di 625 euro, può portare a un risparmio ancora maggiore, fino a 37.500 euro sugli interessi.
La Federazione autonoma dei bancari italiani (Fabi) conferma la tendenza al ribasso dei tassi sui mutui, che attualmente si attestano in media al 3,44%, rispetto ai livelli superiori al 5% del 2023. Se il calo dei tassi proseguirà, si prevede che potrebbero scendere fino al 3,20%, con un risparmio significativo per le famiglie italiane.
